旧改的过程显然无法一蹴而就，官方的说法是将分四期推进，“十年为期”。“旧改不是全方面推进，现在是成熟一片再改造一片。”
“这两年，我身边的很多朋友，来了商圈内就会询问我们是不是要搬走啦？”广州国际轻纺城一位高管说，但实际上，这里的服装纺织产业自发形成已经40多年了，“不是说搬就能搬的。”
这位高管口中的“商圈”是指位于广州市海珠区的中大纺织商圈（以下或称“商圈”），主要是指以中大布匹市场为核心的纺织面料市场及周边的服装加工集群为一体的商圈，这里是全国乃至全球最大的纺织面辅料交易基地，广州国际轻纺即位于这个商圈中。
自上世纪80年代起，广东慢慢的变成为全国服装大省，广州成为全国服装集散地中心。在服装市场与纺织品生产的带动下，中大布匹市场的原材料优势逐渐显现，同时滋养了周边城中村的产业高质量发展，其中最具知名度的是康鹭片区城中村服装加工集群。拥有廉价空间和劳动力的城中村里催生了大量制衣厂，布匹市场商户又租用周边城中村的廉价空间用作仓储用房和生产场所、聘用廉价劳动力、利用两轮电动车等短途交通工具输送，成为大家节约时间、生产所带来的成本的关键选择。
中大纺织商圈亦是全国诸多专业市场的缩影，当城市像摊大饼一样铺开，过去城乡接合部逐渐融入市中心，产业高质量发展与城市面貌格格不入，再加上人流涌动的市场，注定会产生很多问题。于是，关于中大纺织商圈的升级转型便提上议事日程。
最近，随着挖掘机的轰隆声，康鹭片区两个复建地块破土动工。在旧改持续推动之下，中大纺织商圈的产业升级也在推进之中。近日，第一财经记者实地探访中大商圈，看到一些变化正在发生，一些问题也无可回避。
“中大纺织商圈位于海珠区中大国际创新谷内，东至广州大道南，西邻东晓南路，南连新滘西路，北接新港西路，商圈面积约5平方公里。”指着墙上挂的商圈地图，负责中大纺织商圈转型升级工作的相关负责人告诉第一财经记者，这里最重要的包含中大布匹市场和康乐鹭江（城中村）制衣厂聚集区两个产业区域，范围内有61家专业批发商业市场、约1.6万户商户，其中康鹭片区内有约5000家小微制衣链条企业。
据广州市商务局此前介绍，中大纺织商圈内有商铺约2.3万间，经营商户、企业近1.6万户，直接从业10万人，关联从业超200万人，经营品类超10万种。中大纺织商圈每年2000亿元的交易额大约相当于全国面料辅料交易总额的三分之一。
经过40余年的产业积累，中大纺织商圈内的制衣厂加工制造和面料销售产业已形成了较为稳固的关系。据戴德梁行报告，中大纺织商圈内的城中村制衣厂群体，加工制造环节中，产业流程高度细分，拆分细化到各个小微作坊中，让商圈中的小微作坊可以依靠极低的成本参与进产业生态之中，致使商圈保持活力。
中国纺织工业联合会流通分会会长徐建华表示，中大纺织商圈是一个自发形成、自由生长、自我迭代的商圈，它不是政府规划出来的，“这是商圈最重要的特征。”
戴德梁行报告称，“在流程高度细分的基础上，制衣厂又在城中村物理空间内高度聚集，毗邻中大布匹市场的条件下，极大缩短了生产的全部过程中的运输与物流成本和减少时间消耗，使得‘小单快反’模式得以形成。”然而这些高度聚集的小微企业承租能力差，唯有寄生城中村内，导致城中村空间功能混杂，生产的全部过程中安全风险隐患较大，“产居混合”的特点又使城市环境面貌较为低端。
据戴德梁行报告，在集散销售环节，货品仓储集散，现货批发零售，住改仓现象随处可见，“中大商圈存在问题调查问卷”显示，商圈布局不合理，采购费时费力占比37.4%，物流配送不便占比40%。
2015年，旨在盘活中大纺织商圈在内片区资源以及推进产业体系转型升级的中大国际创新谷成立，中大布匹市场的转型升级也在持续推进。
2022下半年爆发的疫情，加速了中大纺织商圈的改造升级。“产业是没问题的，我们要转变的是发展方式，一同推动中大商圈产业转型升级。”2023年3月，时任海珠区政府相关领导表示，当前商圈已具备初步的时尚产业基础，但也要清醒地认识到，商圈的业态离打造“国际消费中心城市”还有差距，希望各商协会、市场、企业联动起来，共同推进转型升级。
“中大纺织商圈内的几十个市场，有大有小，既有高端，也有低端，大家发展水平参差不齐，市场商户及其背后的工厂发展水平也不一样，从这些个体背后所代表的供应链企业而言，必须围绕集约化发展，该做增量的要做增量，该做减量的要减量，有一些低端的业态、低端的模式和低端的产品，（随着市场化发展）该淘汰要淘汰，淘汰的核心是为了烘托并支撑更好更优质的产品企业和品牌能够崛起。”徐建华说。
按照一家权威咨询机构于2023年7月撰写的一份《中大纺织商圈产业提升策划服务项目》报告称，项目现有发展模式影响未来腾飞，需转变发展方式与经济转型，“这里以小微企业为主，传统前店后厂模式，影响城市界面及产业高质发展，高端消费导入困难，办公功能混杂在专业市场或办公需求外流至（商圈）范围之外，旧改项目将释放土地资源。”
经过拆违和集中整治后，2024年1月，康鹭旧改项目规划正式公布实施。据中大纺织商圈所在的管理部门证实，此次中大纺织商圈有十余个市场纳入了此轮旧改范围。
而旧改的过程显然无法一蹴而就，官方的说法是将分四期推进，“十年为期”。“旧改不是全方面推进，现在是成熟一片再改造一片。”中大纺织商圈所在的管理部门相关负责人称。
近年来，谢军一直在跟进中大纺织商圈的升级工作，“我们主要聚焦数字贸易、设计研发、总部功能、都市工业四方面，重点打造时尚设计先锋区、产学研智造区、时尚产业服务区、时尚消费体验区以及数字时尚展贸区五大区块。不是说划区了就是硬隔离，其实产业高质量发展与物理空间之间还是有交错，我们只是提供一个分区，代表未来产业高质量发展方向。”
纺织服装行业作为传统产业规模庞大，产业链条长且分散，整体的数字化、信息化水平不高，有可能会出现产业链各环节间的数据不互通的问题，数字化其实是重构了过去“人货场”的传统模式，要一直优化“人”的管理、“货”的管理和“场”的管理。
珠江纺织城助理总经理徐成凯坦言，作为头部市场方，大家肯定是希望转变发展方式与经济转型，但这是一个很大的“概念”，“如果单靠我们或者中大门这几家市场方去努力，很难达到升级的效果。”
“龙头市场和商户在引领产业高质量发展和商圈升级的过程中，它能获得先机，比如广州国际轻纺城，红棉东大门、珠江国际轻纺城等都在各自探索。”徐建华表示，任何一个产业的生态，一定有头部市场，也有腰部市场，还有一些跟随市场，这是一个产业高质量发展的必然规律和必然阶段。
“我们不宜说，‘只要高端业态，不需要其他中低业态’。要以生态的思维去看待，每一个市场或者每一个商户都有它的价值（所在）。”徐建华说。
负责中大纺织商圈转型升级工作的有关部门表示，为了将中大纺织商圈的现货交易模式进行提档升级，一直试图全面推动打造商圈内的数字化交易新模式，以弥合市场与商户在规模、品类、模式等方面的分化与差异。
为了将中大纺织商圈的现货交易模式进行提档升级，谢军一直和团队同事一起试图打造商圈内的数字化交易新模式。
但第一财经发现，数字化目前并未获得一致认可。一位商户直言不讳地说，数字化无法覆盖中大纺织商圈内所有的商户，因为商圈内各个市场都是独立经营，运营方以及承租商户不一，难以做到协调一致，全面数字化难以形成。
在原始而快捷的“现场、现货、现金”交易方式（俗称“三现交易”），以及“小单快返”的供应链模式等因素综合作用下，中大纺织商圈的数字化升级依然困难重重。
“数字化发展不是‘包打天下’，也不是万能的。”徐建华坦言，数字化在一些龙头以及骨干企业群体中，确实得到了很多经验，但是对于后道的中小企业，数字化模式目前还没形成很成熟的案例，也没形成很好且能够简单复制的平台，所以数字化打造还需要继续探索和实践，任重而道远。
“未来我们想达到一个纯展贸式的经营，所有的仓储、物流全部去外围，包括现在这里面还有几家物流公司，我们要亲自往外推。”谢军表示。
段老板的档口就在纺织城内，几个楼宇之间的临街区域。中大布匹市场的商户是一般是“前铺后仓”的模式。即档口内是货物陈列展示的区域，而仓库在商圈内或者商圈以外的地方，客户看中货物需要提货的情况下，要么仓库直接发货，要么就派“扛布”小弟或者物流车过去取货来市场再发物流。
长期在海珠区工作的江楠道（化名），一直在研究中大纺织商圈内产业升级工作，他告诉第一财经记者，估计（中大纺织商圈内）还有三四十万方的市场空间富余。
“为什么商圈内这么多空置的商铺以及经营场地租不出去？而有关部门想要的一些高端业态又进不来？”江楠道说，主要有多方面原因，一是缺乏产业的整体谋划，二是目前市场（交通）环境较差。
江楠道说，交通秩序混乱的原因主要在于人和车并未分流，根源来自于中大布匹市场内部物流秩序的问题，由于很多商户的面辅料仓库在这里，导致大家“一窝蜂”全过来购买并运输布匹，才出现了交通状况混乱的问题。
“现在纺织服装市场环境差，档口和铺面租不出去，房东为了短期利益更愿意将其低价租给商户当仓库使用，再加上物流运输穿插在市场中，导致市场交通环境较差，这就陷入了一个死循环。”江楠道说，一旦市场内仓库（遍地），那些做纺织服装设计、研发的高端业态公司以及人员就不太愿意入驻进来。
“如果在市场交通环境上面治理好了，其实现有的市场空间对政府部门招引更多且更丰富的业态，起到非常大的支撑作用。”江楠道说。
据中大纺织商圈所在的属地管理部门相关负责的人介绍，商圈内物业分几类，第一类，大部分（大概7成左右）的建筑物业属于村社物业，也有原来的一些厂房或者居民自住房屋通过局部改造的方式建造形成了了布匹市场；第二类，像广州国际轻纺城等，系属于市场运营方自有物业；第三类，属于国企等持有。
“各个细分市场的形成时间以及阶段不一样，导致现时的交通网络、停车、仓储以及市场物流等配套也不同。这也是我们（发展）的一些‘硬伤’，包括由于车、人太多了，导致交通情况复杂，常常会出现一些交通违章、治安和消防隐患。”上述负责人称。